С 1 января 2025 года в России будет запрещена ипотека с субсидированной ставкой, что приводит к завышению цен на квартиры, а также ипотека с аккредитивом и кешбэком. Эксперты считают, что банки и застройщики начнут искать новые подходы.
С 1 января 2025 года российские банки обязаны будут выдавать ипотечные кредиты в соответствии с новыми стандартами, разработанными Центробанком. Эти правила касаются жилищных кредитов, выданных с указанной даты, и направлены на снижение высокорискованных схем на рынке ипотеки, а также на защиту интересов заемщиков.
Рассмотрим, какие ипотечные программы станут недоступны для граждан и как новые стандарты повлияют на рынок жилья и ипотеки.
Документ вводит ограничения на различные схемы приобретения новостроек, которые ЦБ считает рискованными.
В частности, банки не смогут использовать аккредитивы при покупке жилья. Это касается ситуации, когда банки и застройщики предлагают заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), где часть средств размещается не на эскроу-счете, а на аккредитиве. Такая схема позволяет банку получать дополнительный доход, который частично передается покупателю в виде скидки на квартиру. Регулятор считает эту практику рискованной, так как средства дольщика на аккредитиве не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка покупатель может потерять свои деньги.
Также будет запрещена ипотека с кешбэком, при которой часть суммы первого взноса возвращалась покупателю после сделки. Эта схема несет риски как для банка, так и для заемщика, который может переоценить свои возможности и оказаться без денег и квартиры.
Стандарт также исключает субсидированную ипотеку от застройщиков, которая приводит к искусственному завышению цен на жилье. В данном случае девелопер выплачивает банку комиссию за пониженную ставку, но эти расходы перекладываются на покупателя через завышенную стоимость квартиры. По оценкам экспертов, среднее завышение составляет около 20%, но может быть и выше. Это создает риски как для банка, так и для заемщика, который может столкнуться с проблемами при продаже жилья. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина предупреждала о возможных последствиях для заемщиков.
Кроме того, банки не смогут получать комиссию от заемщиков за пониженную ставку по ипотеке. Это правило вступит в силу с 1 июля 2025 года.
Документ также устанавливает принципы определения условий ипотечного договора. Банкам рекомендуется заключать договора на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% справедливой стоимости объекта ипотеки.
Еще одним важным аспектом стандарта является информирование потенциальных заемщиков. Банки обязаны будут подробно объяснять условия кредита, предупреждать о возможных комиссиях, завышении цен на жилье и связанных рисках. Также они должны информировать заемщиков о доступных программах с государственной поддержкой.
Подобные схемы были популярны среди покупателей новостроек, и с отменой льготной ипотеки их спрос возрос. По оценкам ЦБ, около половины всех выданных рыночных ипотек сейчас приходится на различные маркетинговые акции, которые ведут к завышению цен на жилье и создают риски для потребителей.
С введением ипотечного стандарта эти схемы фактически станут недоступны для заемщиков. Это приведет к снижению и без того невысокого спроса на ипотеку, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Уменьшение числа привлекательных предложений от застройщиков вкупе с высокими заградительными ставками по ипотечным кредитам скажутся на уже просевшем спросе после отмены всеобщей льготной ипотеки. Застройщики будут чувствовать себя хуже, особенно те, кто не успел поднакопить жирок на эскроу-счетах», — говорит младший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Мария Волик.
По мнению замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяны Решетниковой, самыми сложными станут первые месяцы действия стандарта, пока застройщики и банки будут адаптироваться под новые ограничения и пытаться реализовать легитимные схемы стимулирования спроса. «Доступность покупки жилья для части потенциальных покупателей станет ниже из-за того, что вариантов с индивидуальным подходом станет меньше. А у застройщиков сократится число привлекающих внимание потенциальных покупателей акций», — считает Татьяна Решетникова. Кроме того, сократится одобряемость заявок по ипотеке. «Поэтому в первые месяцы действия стандарта спрос на первичном рынке может снизиться на 20–30%», — добавила она.
Падения спроса на жилье ожидают и в компании Key Capital. «Это связано с тем, что некоторые популярные схемы, используемые застройщиками для привлечения покупателей (например, субсидированная ипотека от застройщика), станут менее доступными», — пояснила глава компании Ольга Гусева.
Тем не менее, банки и застройщики будут искать способы обойти новые ограничения. «Некоторые из них смогут найти лазейки в новом документе, позволяющие действовать без формальных нарушений», — говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Застройщики и банки будут осторожно тестировать оставшиеся схемы стимулирования спроса и согласовывать их с ЦБ», — добавляет Татьяна Решетникова.
На смену запрещенным программам могут прийти новые схемы, адаптированные под стандарт. «Застройщики могут предложить новые продукты, снижая свои маржи или уменьшая цены на квадратные метры, чтобы поддержать объемы продаж», — считает младший директор «Эксперт РА».
Эксперты из «Метриума» и Key Capital ожидают появления новых схем. Например, некоторые девелоперы уже предлагают аренду квартир в новых домах в счет будущего кредита. Это можно рассматривать как новую законную версию ипотеки без первого взноса. Вместо прямых скидок на ипотеку застройщики могут внедрять бонусные программы, такие как подарочные сертификаты или услуги по отделке квартир. Ольга Гусева также отмечает возможность появления сложных схем, которые объединяют различные инструменты.
Важно отметить, что текущая версия ипотечного стандарта не затрагивает популярные на рынке новостроек рассрочку и траншевую ипотеку. «Стандарт касается лишь субсидируемой ипотеки, когда процент по кредиту снижается, но увеличивается стоимость жилья», — поясняет Мария Волик. Траншевая ипотека не упоминается в стандарте, что может способствовать ее более активному использованию на первичном рынке в следующем году, добавляет представитель «Этажей».
В то же время Центральный банк может ввести дополнительные ограничения на эти практики. «После утверждения стандарта глава ЦБ Эльвира Набиуллина сделала заявление, в котором предупредила, что если рискованные ипотечные схемы (такие как рассрочка, траншевая ипотека и ипотека без первого взноса) продолжат появляться, регулятор может установить стандарт, запрещающий все схемы, кроме тех, что указаны в нормативе», — пояснила представитель компании «Эксперт РА».
Между тем, в Минстрое надеются найти компромисс по ипотечному стандарту. «Я рассчитываю, что в этом месяце мы еще раз внимательно обсудим с ЦБ стандарт ипотечного кредитования, который вступит в силу с 1 января 2025 года. Обсуждение различных аспектов и возможный компромисс, который мы можем предложить со стороны Минстроя, могут стать одной из мер по преодолению кризиса», — заявил замминистра Никита Стасишин на Domclick Digital Forum.
