В этом году на рынок новостроек столицы оказали значительное влияние завершение массовой программы льготной ипотеки и высокая ключевая ставка Центробанка.
По предварительным оценкам, в 2024 году количество сделок на рынке новостроек Москвы будет ниже рекордного показателя 2023 года. Это неудивительно, поскольку в уходящем году произошло два ключевых события, оказавших серьезное воздействие на рынок жилья. 1 июля завершилась программа льготной ипотеки, а в октябре Центробанк поднял ключевую ставку до рекордных 21%. В результате средние ставки по рыночной ипотеке приблизились к 30%. Во второй половине 2024 года рынок новостроек претерпел значительные изменения, что подтверждается данными и мнениями аналитиков.
Пик месячного спроса на столичном рынке новостроек пришелся на июнь, последний месяц действия льготной ипотеки, когда, по данным Dataflat, было оформлено 11 тыс. сделок. Еще один подъем спроса наблюдался в сентябре и октябре, когда количество сделок превысило августовские показатели и составило примерно 6,87 тыс. и 6,83 тыс. соответственно.
В ноябре на столичном рынке было зафиксировано 7,69 тыс. сделок, что на 12,6% больше по сравнению с октябрем и на 11,8% выше сентябрьского результата.
«Январь и февраль стали месяцами адаптации, а значительный объем спроса был реализован в декабре на фоне стремления «успеть купить по старым условиям ипотеки». Май и июнь — это месяцы ажиотажного спроса перед завершением льготной программы. В результате максимальные падения числа сделок наблюдались в месяцах, следующих за периодами активного спроса», — отмечает основатель аналитической платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
«Этот год на рынке новостроек можно разделить на две части — до 1 июля и после этой даты. Как обычно бывает перед глобальными изменениями, многие стремились завершить все дела до отмены льготной ипотеки», — поясняет директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Динамика спроса на новостройки в Москве в 2024 году подчеркивает зависимость рынка от государственных инициатив и макроэкономической политики. «В краткосрочной перспективе значительные изменения условий ипотеки приводят к всплескам спроса, за которыми неизбежно следуют периоды затишья. Особенно ярким примером является август, когда после реализации опережающего спроса в июне рынок нуждался в адаптации к новым условиям», — добавляет директор компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева. Ноябрь подтвердил адаптацию первичного рынка к новым условиям, поскольку спрос резко возрос по сравнению с предыдущими месяцами.
В начале года возникли трудности с получением льготных кредитов, когда банки начали требовать от застройщиков уплату дополнительных комиссий за выдачу субсидированных ипотек покупателям. Максимальная активность потребителей в июне была связана с окончанием массовой ипотеки с государственной поддержкой под 8%, поддерживает мнение коллег управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Снижение спроса летом этого года обусловлено последствиями сворачивания льготной ипотеки, а также изменениями в условиях программы семейной ипотеки и корректировками параметров IT-ипотеки. Однако постепенно клиенты начали адаптироваться к новым условиям и переключились на рассрочки, что подтверждается ростом спроса в сентябре и октябре, считает Руслан Сырцов.
Эксперты, участвовавшие в опросе, отмечают, что спрос на первичном рынке поддерживается не только возможностью дальнейшего повышения ключевой ставки и сезонными факторами, но и активной маркетинговой стратегией застройщиков. В то же время высокие ипотечные ставки сдерживают значительную часть спроса, что ограничивает потенциал роста. Итоговые результаты будут зависеть от того, насколько активно девелоперы смогут стимулировать покупателей в оставшиеся недели года. Также, по мнению аналитиков, спрос поддерживается теми покупателями, которые, учитывая высокие инфляционные риски и рост ключевой ставки, стремятся вложить свои сбережения в недвижимость для их защиты
Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость», отмечает:
— Высокая стоимость жилищного кредитования заставляет покупателей ориентироваться на предложения застройщиков — сейчас популярны такие инструменты, как рассрочка платежа. По данным нашей компании, доля сделок с рассрочкой на рынке новостроек выросла с 5% до 40% с конца прошлого года. В будущем такие покупатели планируют перейти на ипотеку с более низкими ставками.
Что касается прогнозов по сделкам с новостройками в Москве в 2024 году, то среднемесячный показатель за 11 месяцев этого года составляет около 7,4 тыс. сделок с первичной жилой недвижимостью. Ожидается, что декабрьский показатель будет традиционно выше. «По моим оценкам, количество сделок с жильем в столичных новостройках в декабре составит примерно 8,5 тыс. Таким образом, общее количество сделок на рынке новостроек в столице может достигнуть 90 тыс.», — прогнозирует Ригина Гордеева.
Оставьте заявку и наш менеджер ответит на все ваши вопросы
По данным аналитической платформы bnMAP.pro, в ноябре 2024 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Старой Москвы составила 596,4 тыс. руб., что на 1% выше показателя за октябрь и на 15,8% больше, чем в начале года. Наибольшее увеличение цен было зафиксировано в сентябре, когда жилье подорожало на 7,2% по сравнению с августом.
В Новой Москве средняя цена квадратного метра на первичном рынке за 11 месяцев составила 247,6 тыс. руб., что на 0,3% ниже октябрьского уровня и на 2,1% выше, чем в начале года. В течение года цены в Новой Москве колебались, с небольшими подъемами и падениями. Максимальное месячное подорожание было зарегистрировано в июле (+1,3%).
По словам Валерия Кочеткова, цены на первичном рынке Москвы остаются стабильными благодаря множеству факторов, влияющих на ценообразование. К ним относятся спрос, высокая себестоимость строительства, дорогие условия проектного финансирования, увеличенные расходы на маркетинг из-за снижения спроса и общая инфляция.
Стагнация цен наблюдалась преимущественно в массовом сегменте, который сильно зависит от льготного кредитования и ипотеки. В условиях высоких ставок застройщики вынуждены предлагать скидки. Жилье бизнес-класса дорожало в соответствии с официальной инфляцией, тогда как цены на премиальное и элитное жилье в 2024 году росли быстрее. Руслан Сырцов отмечает, что состоятельные клиенты не доверяют политике Центрального банка и рассматривают высокие ставки по депозитам как рискованные, поэтому продолжают инвестировать в недвижимость. В настоящее время рынок адаптируется к новым условиям, и цены не планируют значительно снижаться. Покупки будут осуществляться только по необходимости, а не для спекуляции. Также ожидается увеличение доли альтернативных сделок с минимальной доплатой по ипотеке в размере до 2-3 млн руб., заключает Валерий Кочетков.
