Изменения на рынке жилья в Москве в 2025 году: мнения экспертов
В 2025 году на московском рынке новостроек ожидается небольшой рост цен, тогда как на вторичном рынке, по мнению специалистов, вероятнее всего, сохранится стагнация, как отмечают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты.
2024 год стал для рынка новостроек периодом колебаний спроса и высоких ставок по ипотечным кредитам, что привело к снижению активности покупателей. Основное влияние на рынок новостроек оказали окончание программы льготной ипотеки и высокая ключевая ставка Центробанка. На вторичном рынке столицы в течение года наблюдалась стабильность цен. В 2025 году, по мнению аналитиков, как рынок новостроек, так и рынок вторичного жилья в Москве могут претерпеть изменения.
Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», считают, что рост цен на первичном рынке в 2025 году могут спровоцировать следующие факторы:
Снижение цен на новостройки также возможно за счет увеличения доли жилья класса суперэконом в менее развитых районах. В условиях высоких инфляционных рисков и роста себестоимости строительства на рынке могут появляться более доступные варианты с измененным подходом к качеству отделки и благоустройства, добавляет директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев.
Рост цен на первичном рынке обусловлен инфляцией, подорожанием строительных материалов, нехваткой рабочей силы и удорожанием проектного финансирования. «Тем не менее, влияние этих факторов значительно ослабляется высокой ключевой ставкой, недоступными рыночными кредитами и отменой льготной ипотеки. Это приводит к оттоку клиентов, особенно на рынке новостроек классов комфорт и бизнес», — добавляет управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
По его мнению, в 2025 году девелоперы проектов бизнес- и массового сегментов будут корректировать цены вниз, предлагая скидки на широкий спектр лотов. Однако резкого падения цен не произойдет, так как застройщики должны выполнять финансовые обязательства перед банками и сохранять хотя бы минимальную маржинальность, поясняет Руслан Сырцов.
«В текущих условиях трудно ожидать резкого снижения ключевой ставки и, соответственно, ипотечных ставок. Ипотека остается основным способом приобретения жилья в массовом сегменте, который занимает значительную долю предложения новостроек в стране»- — отмечает основатель аналитической платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова. Она также подчеркивает, что в ближайшие годы дефицита на рынке новостроек не предвидится. Поэтому рост цен может быть вызван увеличением строительных затрат и снижением маржинальности проектов до критически низких уровней.
В текущих макроэкономических условиях в следующем году ожидается незначительный рост цен на первичное жилье, сообщает младший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Мария Волик. Она отмечает, что возможны акции на отдельные квартиры, сезонные скидки на ограниченные объемы и предложения рассрочек от застройщиков, особенно на объекты, находящиеся на завершающей стадии строительства или уже готовые. Однако в целом это приведет к снижению маржинальности для большинства застройщиков.
«При низком уровне наполненности эскроу-счетов проектное финансирование становится более дорогим, что сказывается на экономике проектов. Себестоимость строительства растет как из-за увеличения цен на строительные материалы, так и из-за нехватки рабочей силы», — добавляет Волик.
Сергей Зайцев подчеркивает, что многие застройщики уже готовы предоставлять скидки и индивидуальные условия, но без значительного снижения цен на квартиры, так как все решается в процессе переговоров при заключении сделок.
Тем не менее, на рынке новостроек Москвы уже наблюдаются случаи реального снижения завышенных цен, установленных из-за льготной ипотеки. В некоторых проектах цены упали на 20–40% по сравнению с пиковыми значениями конца июня. Однако такие изменения касаются в основном массового сегмента, представленного в Новой Москве и Подмосковье, как сообщил директор сервиса мониторинга и анализа новостроек bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.
По словам Лобжанидзе, застройщики в столичном регионе начали осознавать необходимость снижения цен на новостройки, поскольку другие инструменты стимулирования спроса не работают. В некоторых новостройках Московской агломерации снижение цен уже наблюдается.
Мария Волик считает, что сценарий резкого падения цен на рынке маловероятен, как и затоваривание рынка жилой недвижимости. Несмотря на трудности, высокий спрос граждан на улучшение жилищных условий делает такие риски нереалистичными. Люди предпочитают квартиры как более надежный актив по сравнению с депозитами, опасаясь инфляции и обесценивания накоплений.
В 2025 году эксперты не ожидают роста цен на вторичное жилье, прогнозируя стагнацию на рынке готового жилья в Москве. Основной причиной этого являются высокие ставки по ипотечным кредитам, которые психологически отталкивают потенциальных покупателей. Хотя возможно снижение ключевой ставки ЦБ в следующем году, оно не достигнет комфортных уровней.
«На рынке вторичного жилья более вероятна стагнация цен, при этом отдельные объекты с хорошими характеристиками могут подорожать», — прогнозирует Руслан Сырцов. Он отмечает, что значительное снижение цен возможно только при резком увеличении предложения или политических катаклизмах, однако наиболее вероятный сценарий — продолжение стагнации.
Сергей Зайцев также указывает на стагнацию цен на вторичном рынке. Он отмечает, что сохранение ключевой ставки может удерживать цены от снижения и дать надежду продавцам на окончание периода высоких ипотечных ставок. Если в 2025 году начнется снижение ставки, это может способствовать возвращению динамики роста цен.
С учетом завершения масштабной программы льготной ипотеки, высоких ставок по ипотечным кредитам и значительных цен на жилье, спрос может продолжить смещаться с новостроек на вторичную недвижимость, которая более доступна по цене. Однако, как отмечает Мария Волик, из-за высокой ключевой ставки и дорогих ипотечных условий не ожидается резкого увеличения интереса к вторичному рынку. В начале следующего года этот сегмент останется рынком покупателей, что позволит вести переговоры с владельцами, особенно по менее ликвидным квартирам старой постройки. Тем не менее, эксперт считает, что резкий рост цен в этом сегменте маловероятен.
Стагнация цен на рынке вторичного жилья в Москве, продолжающаяся уже несколько лет, в 2025 году должна завершиться. Ожидается, что цены начнут постепенно снижаться в среднем на 1% в месяц, и к концу следующего года могут уменьшиться примерно на 10–15%. Такой прогноз озвучил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в подкасте «РБК-Недвижимости».
