Доля сделок без ипотеки на московском рынке жилья достигла 85%
Доля сделок без ипотеки на московском рынке жилья достигла 85%, что является рекордным показателем с 2016 года. Основная часть таких сделок — это альтернативные операции, когда продавцы реализуют свою недвижимость, добавляют небольшую сумму и приобретают другую квартиру.

Директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова отметила, что рынок вторичного жилья в настоящее время представляет собой рынок наличных сделок, сложившийся на фоне дорогой ипотеки. Для многих людей ипотека стала недоступной. Большинство сделок за наличные являются альтернативными, когда продавцы продают свою недвижимость, доплачивают небольшую сумму и покупают что-то другое.
В условиях высоких ставок по ипотечным кредитам покупатели все чаще используют свои средства, в том числе полученные от продажи другой недвижимости. В конце 2024 года — начале 2025 года доля сделок за наличные на вторичном рынке жилья Москвы (без учета элитного сегмента) составила 80–85%. Для сравнения, в конце 2023 года — начале 2024 года этот показатель находился на уровне 20–40%. Эти данные предоставили риелторы по запросу «РБК-Недвижимости».
Согласно информации компании Est-a-Tet, в начале прошлого года доля сделок за наличные, включая альтернативные сделки, составляла 20–30%, а к концу 2024 года — началу 2025 года она возросла до 70–80%. Это максимальное значение за последние пять-семь лет.
Аналитики «Домклик» отметили, что рост доли сделок без ипотеки обусловлен высокими рыночными ставками, которые снижают привлекательность ипотечного кредитования. По их оценкам, в 2024 году доля сделок без ипотеки составила 40,7%, причем в декабре 2024 года и январе 2025 года этот показатель был значительно выше. В 2022 и 2023 годах доля сделок без ипотеки составила 18,2% и 18,4% соответственно, а в 2021 году — 14,4%.


В «НДВ Супермаркет Недвижимости» также отмечают резкий рост доли сделок, осуществляемых за наличные. Согласно данным компании, в октябре 2023 года, когда ипотечные ставки начали расти, 40% сделок на вторичном рынке приходилось на собственные средства, а 60% — на ипотеку по рыночным ставкам. Однако к концу декабря 2024 года ситуация кардинально изменилась: 80–85% сделок стали проходить за счет собственных средств, включая средства от продажи другой недвижимости. Это является рекордным показателем с 2016 года, как подчеркивают в компании. Обычно доля сделок за наличные составляет около 40–50% от общего числа продаж, добавили эксперты.
Риелторы «Инком-Недвижимости» также фиксируют высокую долю сделок за наличные. По их информации, в 2024 году этот показатель составил 79–80%. Директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома отметил, что рост доли сделок за наличные связан с высокой стоимостью рыночной ипотеки — завышенные ставки по жилищным кредитам ограничивают выбор покупателей.
Кроме того, эксперты указывают, что доля неипотечных сделок увеличилась на фоне общего снижения спроса на жилье. «В целом можно отметить уменьшение количества сделок на вторичном рынке. В то же время доля сделок за наличные по сравнению с октябрем 2023 года возросла на 40–45%», — добавила руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Ипотека практически исчезла с рынка вторичной недвижимости

На конец 2024 года — начало 2025 года риелторы оценивают долю ипотечных сделок на вторичном рынке Москвы в пределах 15% до 20%. «При покупке квартиры у собственника покупатель может рассчитывать только на рыночные ставки, которые крайне высоки для большинства потребителей», — пояснила Елена Мищенко. Согласно данным «Дом.РФ», к концу 2024 года рыночные ставки по ипотеке на готовое жилье превысили 29,3% годовых. «Таким образом, ипотека практически исчезла с вторичного рынка», — добавила эксперт.
Она отметила, что при использовании ипотеки по текущим ставкам речь идет, как правило, о небольших кредитах — от 1,5 до 4 миллионов рублей. «Сегодня ипотека чаще всего выступает в качестве доплаты небольшой суммы, в среднем 3–5 миллионов рублей, и это опять же в рамках альтернативных сделок», — добавила Юлия Дымова.
Доля ипотечных сделок значительно сократилась не только на вторичном рынке, но и на рынке новостроек. По данным аналитиков сервиса DataFlat, доля сделок с ипотекой на первичном рынке столичного региона упала с 84% в декабре 2023 года до 46% в декабре 2024 года. Если на вторичном рынке чаще применяются альтернативные сделки, то на рынке новостроек, который в прошлом году остался без массовой ипотеки, резко возросла доля рассрочки, которая увеличилась в восемь раз — с 5% до 40%.