Доходы жителей крупных городов в 1,6–3,2 раза ниже тех, что необходимы для получения ипотеки.
Хотя ставки по ипотечным кредитам начали немного снижаться, требования банков к уровню дохода остаются высокими. Для одобрения ипотеки на однокомнатную квартиру даже двух зарплат семей будет недостаточно в большинстве мегаполисов, а в одном из них не хватит и трех.
К 10 марта 2025 года ставки по рыночной ипотеке на новостройки снизились до примерно 28%, после нескольких месяцев, когда они держались на уровне 29%. Однако это снижение не привело к значительному смягчению требований к зарплате заемщиков.
Чтобы получить одобрение на ипотеку на среднюю однокомнатную квартиру в новостройке при текущих ставках, жителям различных городов-миллионников необходимо зарабатывать от 109,8 тыс. до 341,4 тыс. рублей в месяц. При этом реальные доходы жителей мегаполисов находятся в 1,6–3,2 раза ниже необходимых для получения жилищного кредита.
Идеальным вариантом для банков считается ежемесячный платеж по ипотеке, который не превышает 60% от заработной платы. Чтобы соответствовать этому критерию даже при немного сниженной ставке, для покупки хотя бы 35-метровой однушки в новостройках в крупных городах требуется высокий уровень дохода.
Наибольшие требования к зарплате установлены в Москве, где средняя цена однокомнатной квартиры площадью 35 кв. м в начале 2025 года составляет 12,34 млн рублей. Для одобрения ипотеки на 15 лет с первоначальным взносом в 30% необходимо иметь доход в размере 341,4 тыс. рублей в месяц. В этом случае ежемесячный платеж по ипотеке составит 204,8 тыс. рублей.
Наименьшие требования к доходу наблюдаются в Волгограде, где стоимость 35-метровой однушки в новостройке составляет около 3,97 млн рублей — втрое меньше, чем в Москве. Соответственно, требования к зарплате тоже ниже: для получения ипотеки на такую квартиру нужно зарабатывать 109,8 тыс. рублей в месяц. Платеж по ипотеке составит 65,9 тыс. рублей.
Был проведен анализ, чтобы определить, какой уровень дохода необходим для получения ипотечного кредита на среднюю однокомнатную квартиру (площадью 35 кв. м) в крупнейших городах России. Для оценки стоимости квартиры использовались данные Росстата о ценах за квадратный метр в новостройках на конец четвертого квартала 2024 года, при этом в начале 2025 года цены практически не изменились.
Расчеты были выполнены на основе ставки 28%. К этому уровню средние ставки по рыночным ипотечным программам на новостройки снизились к 10 марта 2025 года. В качестве первоначального взноса был принят 30%, а срок кредитования составил 15 лет.
Требования банков к уровню дохода были определены с использованием ипотечного калькулятора «Дом.РФ», а также с учетом данных Росстата о средних зарплатах в 2024 году, принимая во внимание, что банки ориентируются на доходы за предыдущие периоды при одобрении ипотеки.
Во всех городах-миллионниках одинокий заемщик, получающий среднюю зарплату по своему региону, не сможет удовлетворить требованиям банков по доходам.
В трех мегаполисах — Красноярске, Челябинске и Перми — семья, где оба супруга имеют средние по региону доходы, может получить ипотеку на 35-метровую квартиру при первоначальном взносе в 30%. Это единственные города-миллионники, где ежемесячный платеж по ипотеке укладывается в 60% от совокупного дохода двух среднерегиональных зарплат.
В Москве средняя месячная зарплата после уплаты НДФЛ за 2024 год составила 141 тыс. рублей. Однако для получения ипотеки на однокомнатную квартиру банки требуют доход в 2,4 раза выше.
В Санкт-Петербурге средний доход на руки в прошлом году составлял 94 тыс. рублей в месяц, тогда как банки требуют зарплату в 2,8 раза больше.
В Казани даже три зарплаты не обеспечат одобрение жилищного кредита: здесь банки ожидают от заемщика ежемесячный доход в 207 тыс. рублей, что в 3,2 раза превышает среднюю зарплату по региону
Когда ипотечные ставки были ниже, заемщики могли компенсировать недостаток регулярных доходов за счет увеличения срока кредита. Однако при нынешних рыночных ставках это стало затруднительно — требования к доходам снижаются лишь незначительно. Например, в Москве при увеличении срока кредита с 15 до 20 лет минимальные требования по зарплате уменьшаются всего на 4,1 тыс. рублей (до 337,3 тыс. рублей). При переходе на 25-летний срок они снижаются еще на 1 тыс. рублей (до 336,3 тыс. рублей), а при увеличении до 30 лет — всего на 200 рублей (до 336,1 тыс. рублей).
Кроме того, нет смысла оформлять ипотеку на длительный срок тем, кто надеется на рефинансирование кредита в будущем, когда ставки на рынке снизятся, чтобы уменьшить ежемесячные платежи. Рефинансирование представляет собой новый ипотечный кредит, который позволяет закрыть предыдущий заем и продолжить выплаты на более выгодных условиях. Однако все условия нового кредита устанавливаются заново, включая сроки. Поэтому увеличивать срок текущего кредита в ожидании сохранения его при рефинансировании нецелесообразно, отмечают эксперты.
Что касается снижения требований к доходам, то они не изменятся до тех пор, пока не снизятся рыночные ипотечные ставки. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина объясняла, что ставки будут падать по мере снижения инфляции. Например, когда инфляция составляла 4%, ипотечные ставки находились на уровне 8%.
По прогнозам Михаила Гольдберга, руководителя аналитического центра «Дом.РФ», к концу 2025 — началу 2026 года, если будет реализован базовый сценарий Центробанка, ключевая ставка может снизиться до 15–16%, что приведет к снижению ипотечных ставок. При благоприятных условиях к концу 2026 года ставка по ипотеке может составить 12%, что уже будет приемлемым уровнем, добавил эксперт.
