Рассрочка на новостройки, ставшая популярной в последнее время, не является чем-то новым на рынке. Эта схема существовала всегда, но сейчас она приобрела свои особенности.
С отменой общедоступной льготной ипотеки с середины 2024 года и резким увеличением ставок по кредитам осенью прошлого года многие эксперты предсказывали падение продаж в сегменте новостроек. Хотя количество сделок действительно уменьшилось, катастрофы не произошло. В 2025 году наблюдается рост числа сделок по сравнению с предыдущим годом. Например, согласно данным сервиса DataFlat, в Московском регионе продажи за год увеличились на 51–86%. В «Пульсе продаж новостроек» в конце зимы также отметили рост спроса на новостройки на 14,4% по всем городам-миллионникам.
Одной из причин активизации продаж стало увеличение числа сделок за наличные. Однако еще больший вклад в этот процесс внесло распространение рассрочки на новостройки, считают эксперты.
В этой статье мы расскажем о текущих программах рассрочки, условиях их оформления и последствиях для покупателей, которые не смогут вовремя расплатиться.
Рассрочка не представляет собой отдельный договор между застройщиком и покупателем квартиры. Это часть стандартного договора долевого участия (ДДУ), который используется для всех сделок с новостройками, просто раздел о цене оформлен немного иначе.
При оформлении рассрочки в этом разделе помимо стоимости жилья указываются: размер первоначального взноса, срок рассрочки, график и порядок платежей, а также штрафные санкции.
Таким образом, рассрочка является неотъемлемой частью ДДУ. Первый платеж вносится так же, как и при других ДДУ — после регистрации договора в Росреестре.
Рассрочка на новостройки, ставшая популярной в последнее время, не является чем-то новым на рынке. Эта схема существовала всегда, но сейчас она приобрела свои особенности.
В большинстве случаев рассрочку необходимо погасить до момента ввода новостройки в эксплуатацию, хотя встречаются и исключения. Например, у группы «Самолет», которая уже более года занимает лидирующие позиции среди российских застройщиков по объемам строительства жилья и фокусируется на массовых новостройках, действуют две программы рассрочки. Первая — до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а вторая — на три года. Обе программы предполагают ежемесячные платежи и одинаковый размер первоначального взноса, как поясняет коммерческий директор ГК «Самолет» Кирилл Храпов.
«Тем не менее, рассрочка с сроком, превышающим дату ввода, не станет постоянной программой; это скорее временное решение для текущего года», — добавляет он. Важно отметить, что доля рассрочки в общем объеме продаж квартир в новостройках «Самолета» составляет всего 5–7%, и этот показатель остается неизменным на протяжении последнего года, утверждает Храпов.
Не все застройщики взимают проценты за пользование рассрочкой. Например, компания «А101», входящая в тройку крупнейших застройщиков Москвы, предлагает три программы рассрочки. В одной из них первоначальный взнос составляет 40% от стоимости квартиры, после чего идут небольшие ежемесячные платежи, а оставшаяся сумма выплачивается единовременно за два месяца до ввода дома в эксплуатацию. Эта программа является беспроцентной. Однако у компании есть и другие программы, где проценты применяются.
Расширять количество программ застройщик не намерен. «Мы придерживаемся консервативного подхода к рассрочкам и не планируем делать их основным направлением. Текущих программ нам вполне достаточно», — отмечает директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов. Он также уточняет, что хотя доля рассрочек в структуре сделок компании с середины прошлого года увеличилась, она все еще не превышает 20–25% от общего числа ДДУ (в то время как у некоторых застройщиков жилья комфорт-класса этот показатель может превышать 50%, а в проектах бизнес-класса и элитных — 60–70%).
Программы рассрочки различаются как по размеру первоначального взноса, так и по периодичности и количеству платежей. Например, в компании Tekta Group, специализирующейся на премиум и бизнес-жилье, доля рассрочек достигает 70%. Здесь предлагаются несколько вариантов рассрочки в зависимости от типа приобретаемой недвижимости. Минимальный первоначальный взнос варьируется от 30% до 50% от стоимости объекта, а последующие платежи осуществляются ежемесячно.
Кроме того, существует особый вид рассрочки, называемый отсрочкой, при котором предусмотрено только два платежа — первый и последний, когда вносится оставшаяся сумма. В компании MR Group, работающей в сегментах бизнес-класса и выше (доля рассрочек составляет 30–40%), также есть программы с первоначальным взносом всего 5%.
Застройщики в сегменте элитного жилья обычно не устанавливают единые правила рассрочки для всех покупателей, отмечают эксперты. Вместо этого они разрабатывают индивидуальные условия для каждого клиента. Хотя в этом сегменте доля рассрочек в сделках традиционно высока и остается на максимальном уровне, застройщики предпочитают подходить к каждому случаю отдельно.
Рассрочка представляет собой специально оформленный раздел о цене в договоре долевого участия (ДДУ). Санкции за просрочку платежей определены в законе «Об участии в долевом строительстве», в частности, в статье 5, касающейся цены договора. Если покупатель не выполняет свои обязательства, застройщик может применить две меры: односторонний отказ от договора и начисление неустойки, поясняют специалисты из SedLex.
Застройщик вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, если платежи были просрочены более трех раз в течение года или задержка превышает два месяца. В случае расторжения договора застройщик обязан вернуть дольщику уплаченные средства, однако покупатель все равно понесет убытки. «Основной риск заключается в том, что возвращаемая сумма уже обесценится из-за инфляции», — добавляет генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.
Неустойка за просрочку платежей по рассрочке составляет 1/300 ставки рефинансирования за каждый день задержки. Однако на данный момент действует мораторий на взыскание неустойки с дольщиков, который продлится до 30 июня 2025 года.
По словам главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, основным риском рассрочки для покупателей является ее короткий срок — обычно от одного до двух лет. «Рассрочка предоставляется с надеждой, что ипотечные ставки снизятся, и покупатель сможет оформить кредит. Но никто не может гарантировать снижение ставок, и это может привести к сложной финансовой ситуации», — отметила Набиуллина.
Еще одним риском является долговая нагрузка. Рассрочка также представляет собой долг, который необходимо погашать. При этом информация о рассрочке не передается в Бюро кредитных историй, что затрудняет банкам проверку кредитной нагрузки покупателя при обращении за новыми кредитами.
Застройщики также могут столкнуться с проблемами из-за потери льготного финансирования. Поскольку при рассрочке эскроу-счета не пополняются, это может привести к утрате льготных условий финансирования для их проектов.
